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Artículo 32 - Sobre el Régimen de Propiedad Horizontal y que subroga la Ley 31 del 2010

Ley 284 del año 2022

República de Panamá Bandera de Panamá


Artículo 32. Se prohíbe a los propietarios, residentes y a quienes ocupen las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal a cualquier título lo siguiente: 1. Destinar las unidades inmobiliarias a usos contrarios a la ley, a la moral o a las buenas costumbres o a fines diferentes a los que estuvieran señalados. 2. Perturbar de cualquier manera la tranquilidad y/o causar molestias que alteren la paz y sosiego, salud y seguridad de los propietarios y/o residentes. 3. Introducir, mantener o almacenar en su unidad inmobiliaria o cualquier otra parte de la propiedad horizontal, sustancias húmedas corrosivas, inflamables, infectas, que representen peligro para la estructura, salubridad, seguridad o apariencia de la propiedad horizontal o para la salud de los ocupantes o que produzcan malos olores o cualquier clase de molestias para los demás propietarios y/o residentes. 4. Realizar obras nuevas, instalaciones o equipos, como adicionar techos, aleros, antenas u otros objetos, sin el consentimiento del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y de las autoridades competentes. En caso de que se otorgue el consentimiento para tales modificaciones como adición de techos, aleros, antenas u otros objetos, estos no podrán sobresalir de la proyección horizontal de los pisos de las unidades inmobiliarias. 5. Hacer obras nuevas y/o mejoras, como excavaciones nuevas, sótanos o ampliaciones de las ya existentes y, en general, ejecutar actos que puedan perjudicar o comprometer la solidez, seguridad o salubridad de la propiedad horizontal. 6. Modificar o adicionar cualquiera de las fachadas del bien inmueble, sin el consentimiento del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que constituyen o conforman la propiedad horizontal y que estén al día con sus obligaciones en concepto de cuotas de gastos comunes, sin el estudio de un arquitecto y la aprobación de las autoridades competentes. En caso de alteraciones a las fachadas sin el cumplimiento de los requisitos establecidos, el juez de paz o las autoridades competentes obligarán al propietario o a los propietarios de las unidades inmobiliarias a la reposición de los elementos modificados y, en caso de negativa, por un periodo de treinta días calendario, contado a partir de la notificación, impondrá una multa que variará desde ¼% o su equivalente en decimales 0.25% hasta un 1% o su equivalente en decimales 0.01% del valor de la unidad inmobiliaria inscrita en el Registro Público, dependiendo de la gravedad de la falta, hasta que se cumpla con lo establecido. Para que la Asamblea de Propietarios otorgue el permiso a que se refiere este numeral, será necesario cumplir con los siguientes requisitos: a. Que un arquitecto idóneo presente un estudio para toda la fachada de la edificación. b. Que este estudio lo aprueben no menos del 66% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que conforman la propiedad horizontal y que estén al día con sus obligaciones en concepto de cuotas de gastos comunes. Para solicitar la aprobación de los planos ante el municipio respectivo, deberá contar con la aprobación de la Asamblea de Propietarios. De tratarse de modificaciones durante los primeros cinco años, contados a partir de la fecha del permiso de ocupación de la edificación, se debe obtener la aprobación escrita del arquitecto diseñador de la obra para cualquier modificación de la fachada exterior. 7. Colocar letreros comerciales o profesionales en la unidad inmobiliaria sin previo consentimiento de la Junta Directiva, excepto en los locales destinados a comercios u oficinas en la planta baja o entrepisos, donde los propietarios podrán colocar letreros que no afecten la estética o la seguridad y, a juicio de la Junta Directiva, no causen molestias a los otros propietarios ni excedan la altura de su correspondiente propiedad y siempre que se señale el lugar donde se instalaron, el diseño de estos y se cuente con el permiso del municipio. 8. Contratar personal no idóneo para la reparación, mantenimiento y conservación de instalaciones de electricidad, plomería, gas y cualquier otra que requiera de idoneidad o certificación para ser ejercida. 9. Ejecutar otros actos que prohíbe el Reglamento de Copropiedad. La Junta Directiva podrá establecer, mediante resoluciones, prohibiciones adicionales no contempladas en la presente Ley, su reglamentación o en el Reglamento de Copropiedad de la Propiedad Horizontal, las cuales surtirán efecto una vez sean aprobadas por la Asamblea de Propietarios. Podrán surtir efecto inmediato aquellas que versen sobre temas urgentes, que sean tendientes a prevenir situaciones que pongan en peligro la vida, seguridad, salubridad o estabilidad del inmueble, las que tendrán vigencia hasta ser aprobadas o rechazadas en reunión de la Asamblea de Propietarios.

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Artículo 33. La infracción a cualquiera de las prohibiciones contenidas en el artículo anterior dará lugar a las siguientes acciones correctivas, dependiendo de la gravedad del caso: 1. El administrador podrá realizar un primer llamado de atención, el cual podrá ser verbal o por escrito, a través de los medios establecidos para fines de convocatoria, por parte de la administración. 2. La Junta Directiva podrá imponer las multas que la propiedad horizontal tenga establecidas por cada falta, de acuerdo con los reglamentos aprobados. De persistir la infracción a cualquiera de las prohibiciones contenidas en el artículo anterior, la Junta Directiva, el administrador o cualquier propietario, en atención a las competencias establecidas en el artículo 108, tendrá la obligación de denunciar ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y/o el juez de paz y/o la autoridad competente la infracción o las infracciones cometidas por el propietario y/o ocupante. En caso de comprobarse la infracción, se ordenará la cesación de los actos y podrá amonestarse o imponer multa de cincuenta balboas (B/.50.00) a quinientos balboas (B/.500.00) al infractor, quien responderá por los daños y perjuicios a que hubiera lugar. En caso de reincidencia o incumplimiento de la orden impartida, la multa será de quinientos balboas (B/.500.00) a mil balboas (B/.1,000.00) al infractor, quien responderá por los daños y perjuicios a que hubiera lugar.

Ver artículo 33 de Ley 284 del año 2022

Artículo 34. Quien ocupe, a cualquier título, alguna unidad inmobiliaria tendrá la obligación de permitir el tránsito y trabajo de personas que deban ingresar en esta o en sus bienes anejos para inspeccionar o efectuar arreglos en otra unidad inmobiliaria, en bienes comunes o de terceros. Para tal fin, el administrador solicitará con tres días calendario de antelación los permisos respectivos, a menos que se trate de un tema de urgencia notoria donde tendrá que dar el paso expedito. De negarse el permiso, la Junta Directiva o, en su defecto, el administrador pondrá en conocimiento de esta situación al juez de paz respectivo o de tumo para obtener la autorización de ingreso a la unidad inmobiliaria.

Ver artículo 34 de Ley 284 del año 2022

Artículo 35. La modificación de cuotas de gastos comunes ordinaria o la aprobación de cuotas de gastos comunes extraordinarias en la primera convocatoria requerirá de la aprobación de la Asamblea de Propietarios mediante la votación favorable de, por lo menos, el 51% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes. De no lograrse el quorum reglamentario en la reunión de la Asamblea de Propietarios en primera convocatoria en donde se modifica la cuota de gastos comunes ordinaria o la aprobación de una cuota de gastos comunes extraordinaria, el secretario de la Junta Directiva o quien esté ejerciendo esta función levantará un acta dejando constancia de la situación y cualquier otro hecho relevante que debe ser conocido por los propietarios ausentes. Los presentes podrán establecer una nueva fecha para la celebración de una nueva reunión, la cual deberá ser convocada de acuerdo con lo establecido en esta Ley con un mínimo de 10 días calendario después de la primera, con la misma agenda, horario, forma y lugar para tratar la modificación de la cuota de gastos comunes ordinaria o la creación de una cuota de gastos comunes extraordinaria. En la segunda convocatoria bastará con la aprobación de, como mínimo, el 30% de la totalidad de las unidades inmobiliarias que se encuentren al día en el pago de las cuotas de gastos comunes. En estos casos le será aplicado lo preceptuado en el numeral 50 del artículo 6 de esta Ley.

Ver artículo 35 de Ley 284 del año 2022

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